טיפים לרכישת דירה ושינויי דיירים 

מזל טוב עשיתם את הצעד הגדול ורכשתם דירה... מקבלן .

תוכנית המכר יפה וצבעונית,קיבלתם הדמיות תלת מימד המושכות את העין.  וכן, גם אתם חשבתם לערוך מספר שינויים כדי להתאימה לצורכי המשפחה...

הנה כמה עצות טובות היכולות לחסוך לכם כסף, זמן, ועוגמת נפש

בבואכם לבצע תהליך שינויים בבניה קבלנית, ואם כבר יצא לכם לשוחח עם חברים ומכרים אשר עברו כבר תהליך דומה תקבלו את הרושם כי תהליך זה הינו חד צדדי המעוגן במסמכים משפטיים ודרקוניים הפועלים בדרך כלל רק לטובת הקבלנים.

"שינויי דיירים" הינו תהליך התאמת הדירה לצרכי המגורים עבורכם ועבור בני משפחתכם. כמו בכל תהליך הינכם נדרשים לבצע את מירב הבדיקות ובחינת הזכויות והחובות שלכם.

אי בדיקה מקדימה ומעמיקה של הזכויות שלכם כרוכשים עלולה לפגום בחוויית הרכישה, לפגוע בכם בניצול מלא ואפקטיבי של זכויותיכם כרוכשים,ולמנוע מכם לנצל באופן מכסימלי את יתרונות הדירה שרכשתם למימוש צרכיכם האישיים.

תהליך שינויי דיירים אינו שלב שנמצא לאחר רכישת הדירה כפי שמקובל לחשוב, אלא מומלץ מאוד להביא עניין זה בחשבון עוד בשלב המשא ומתן וחתימת מסמכי הרכישה -על כך נרחיב בהמשך.

תהליך הבניה של מגדל מגורים הינו מורכב ,הבנת תהליכי בניה בסיסיים יסייע לכם בתקשורת טובה בניכם ובין משרד "שינויי הדיירים" ,יסייע בהצבת הדרישות שלכם והבאתם לכדי מימוש והצגת חלופות התואמות לצרכיכם האישיים.

אלמנט הזמן

תהליך בניה מסודר של מגדל דירות נערך עפ"י לוחות זמנים שנקבעים מראש לביצוע סוגי העבודה באתר כגון: הקמת תשתיות,שלד,איטומים,הקמת מחיצות אינסטלציה חשמל וכו'  לשם כך תקבלו לוח זמנים אשר יגדיר לכם את קצב וסדר העבודה מול משרד "שינויי דיירים", פניה לספקים השונים תוך התאמה לקצב וסדר העבודה באתר .

מומלץ מאוד להיצמד ללוחות הזמנים שהציבו לכם! קיימת הרבה עבודה "מאחורי הקלעים"  שאתם לא מודעים אליה: תיאומים מול יועצים,העברת התוכניות בין מספר ידיים והדברים לוקחים זמן (כמו בכל מערכת...)

קבלת אינפורמציה, שתזדקקו לה בעניינים מסוימים, באיחור עלולה לעקב אתכם בקבלת החלטות הקשורות לתכנון שלכם,לכן  גם אם נראה כרגע שהדירה שרכשתם בקומה 8 ובאתר עובדים על קומה 5 הקפידו כבר בתחילת התהליך לקבל את מירב האינפורמציה הזקוקה לכם ולהיצמד ללוחות הזמנים שניתנו לכם.

הגשת תוכניות שינויים באיחור עלולה גם לפגוע בכם אישית - מסירת תוכניות באיחור עלולה להוביל למצב בו תחויבו בגין ביצוע עבודות שינויים או תוספות " לאחר ביצוע" במקרים אלו תדרשו לתשלום נוסף בגין חציבות בקירות בטון או תיקוני טיח ואיטום וכדו' הכל בהתאם למצב בשטח. במקרים מסוימים הגשת תוכניות באיחור תגרום לסירוב מצד הקבלן לביצוע עבודות שונות.

.

אף אחד לא אוהב לשמוע לא....

רוכשים רבים אינם מבינים מדוע דברים פשוטים לכאורה אינם ניתנים לביצוע טכנית ואינם מאושרים ע"י משרד שינויי הדיירים/הקבלן.

ההסבר לכך הוא :הקבלן מחויב למסור לכם את הדירה בזמן, כפי שסוכם בחוזה הרכישה, ולאחר שהיא עומדת בתקני וחוקי התכנון והבניה של מדינת ישראל .

חריגות בניה או שימוש בחומרים/אביזרים לא תקניים אשר משתמשים בהם בתהליכי שיפוץ בבניה פרטית ללא פיקוח אינם מהווים אישור לביצוע חריגה מתקנים אלו.

לכן בקבלת החלטות הקשורות לתכנון הדירה מומלץ להיעזר בבעל מקצוע אדריכל/מעצב פנים אשר יסייע במציאת הפתרונות המתאימים תוך עמידה בדרישות התקן. יחסוך לכם בעלויות ,בהוצאות מיותרות, וזמן יקר בקבלת החלטות נכונות.

ברור לכולנו כי הקבלן המבצע שואף לסיים את תהליך הבניה באתר בזמן קצר ועבורו השינויים שדיירים מעוניינים לערוך הינו כאב ראש לא קטן.הסיבה היחידה שהקבלן מאפשר שינויים היא פשוטה - רווח כספי מתוספות ושדרוגים שתבקשו לערוך .

כפי שתבינו בהמשך מומלץ להיות מוכנים ככל שניתן ולקבל את מירב התשובות לשאלותיכם ולהבין את נושא עלויות התוספות והשינויים לעומק- לאחר חתימת החוזה יכול הקבלן לסרב לבצע עבודה מסוימת או לדרוש בעבורה סכום מופרז ע"מ "שתרדו לו מהגב ".

דוגמה : בפרויקט מסוים קיבלו הדיירים עפ"י המפרט הטכני את הדירה כאשר היא צבועה בצבע אקרילי בגוון לבן כסטנדרט . הקבלן משיקולים שלו (חלקם מוצדקים) בחר שלא לאפשר את צביעת הדירות עפ"י גוון שונה שביקשו הדיירים אפילו בתמורה לתשלום נוסף.

מכיוון שלא היו הדברים מעוגנים בחוזה הרכישה ובמפרט הטכני -לא יכלו הדיירים לחייב את הקבלן לבצע את העבודה ונאלצו לצבוע (שוב) באופן פרטי לאחר מסירת הדירה לידם.

בטרם חתימה על מסמכי הרכישה :

שלב ניהול המשא ומתן הוא השלב בו תוכלו להתמקח ולהשפיע על היקף המפרט הטכני ולעגן בתוך מסמכי הרכישה אופציות למימוש /בונוסים/הנחות אשר יהפכו את רכישת הדירה לעסקה אטרקטיבית יותר .

מפרט טכני-תפקידו של מסמך זה לתאר בצורה מפורטת את כל מה שחברת הבניה מתחייבת לספק לכם .מסמך זה הינו לרוב חוברת המכילה את כל האינפורמציה  מחומרי הבניה ועד לעובי הזכוכית שבחלונות ...

מחירון שינויים -המחירון המקובל לביצוע עבודות בענף הבניה בישראל נקרא  "מחירון דקל".ישנם קבלנים אשר מחתימים את הרוכשים על מחירון שינויים עפ"י "מחירון שינוי דיירים" (מחירון שנקבע ע"י הקבלן ) מומלץ לבחון נושא זה בקפידה ולערוך השוואות מחירים בטרם חתימה עם הקבלן .

בשלבי המשא ומתן בקשו לקבל לידכם את "תוכניות העבודה" על פיהן תבוצע הדירה בשטח ובדקו את התאמתה לתוכניות המכר וקטלוג המכירות שקיבלתם מסוכני המכירות.

בקשו לקבל לידכם את המפרט הטכני של הדירה ובדקו את התאמתו לתוכניות הביצוע. בדקו את מידות הדירה וגודל החללים השונים ,מספר נק' חשמל ומים וכו'...

כאשר קיימת חוסר התאמה יש לבדוק מהו המסמך המעודכן והקובע ולדרוש לקבל את הדברים בכתב כל הבטחה בע"פ תגרום לבעיות בעתיד .

• בקשו לראות במו עינכם את דוגמאות הריצוף והחיפוי המטבחים והדלתות וכו' אשר מציע הקבלן כסטנדרט לדירה.בדקו מהן אפשרויות השדרוג והעלויות הכרוכות בכך,ומהו גובה הזיכוי שתקבלו על מוצר זה בהנחה ותחליטו לוותר עליו.
• בדקו מהי עמדת הקבלן עבור אספקת מוצרים דומים מספקים חיצוניים והאפשרויות להתקנתם בדירה.

בקשו לקבל לידכם את מחירון ביצוע שינויים ותוספות -בדקו מהי עמדת הקבלן לגבי חיוב על הזזת נק' ומהן העלויות לביצוע שינוים שלאחר ביצוע .

במקרה בו רכשתם את הדירה בסמוך למועד הגשת השינויים בדקו את האפשרות לקבל הנחה מסוימת בגין עבודות שלאחר ביצוע .

• בשלב סגירת העסקה מומלץ להיעזר בשרותי עו"ד אשר יסייע לכם בעיגון זכויותיכם ושמירת האינטרסים שלכם במסמכי הרכישה .

.    עבודות חשמל -בקשו לקבל את תוכניות החשמל  והתקשורת ובדקו האם מספר הנק' שמופיעות מתאימה לדרישות שלכם , מה מיקום  ארון החשמל והתקשורת מהן העלויות להגדלת /הוספת ארונות תקשורת וחשמל  ,בדקו מהן העלויות להזזת נק' סטנדרטית ותוספת נק' חשמל,מהי העלות לנק' חשמל בודדת וכיצד נערך החיוב עבור נק' כפולה .

עבודות אינסטלציה -לאיזה סוגי אינטרפוץ אתם זכאים ומה מספר נק' המים והגז בדירה,האם יש הכנות לברז מים וגז במרפסת שמש,מה מיקום ארון מחלקי המים

בדקו את חברת המטבחים ומפרט החיפויים והכלים הסניטאריים -

מיהן החברות איתן עובדים הקבלנים ומהם המוצרים המסופקים לכם ע"י הקבלן - גשו לחנויות שוחחו עם המוכרים ובקשו לראות במו עינכם את הפריטים שנבחרו עבורכם . מה סוג וצבע הריצופים חיפויים,כלים סניטריים, , ארונות אמבט,שיש, מטבח, פרקטים.

בדקו מהן אפשרויות השדרוג גם בחנות הספק וגם אצל הקבלן מבחינת עלויות עבודה.

מה גובה הזיכוי עבור המטבח אצל מי תקבלו אותו ומתי ...

ריצופים וחיפויים -האם מדובר בזיכוי כספי או זיכוי בחנויות הספק , לאור זאת - בצעו את השינויים המתאימים לכם תוך ניהול נכון של  התקציב שלכם.

בדקו את מפרט האלומיניום - בדקו מהן עלויות שדרוג חלונות האלומיניום האם יש זכוכית חלבית באזורים רטובים ומהי התוספת לכך ,האם ניתן לשנות כיון פתיחה של חלון והאם יש הכנות לביצוע רשתות נגד יתושים בדירה.

מיזוג אויר-  בקשו לקבל את מירב האינפורמציה בנושא מפרט המיזוג אויר -ערכו השוואות מחיר עבור מוצרים זהים . בדקו מהו הזיכוי עבור יחידות המיזוג שמקבלים בדירה ומהי העלות לביצוע ההכנות הנדרשות עבור מערכות אלו בהנחה ותחליטו לשדרג או לרכוש מספק חיצוני לאחר מסירת הדירה .בדקו מה מיקום יחידות המיזוג גודלן ואיזה אביזרי גמר אתם מקבלים .

עבודות גבס- בדקו מהי הכמות למ"ר שמציע הקבלן ,הכינו תוכניות עם מפרטי עבודות גבס ו ערכו השוואת מחירים מול בעלי מקצוע חיצוניים לשלב שלאחר מסירת הדירה .

צבע ורובע -בדקו את הצבע לקירות הדירה וגוון הרובע לריצוף-שמרו לכם את האפשרות בחוזה הרכישה לביצוע שינוי גווני הקירות בעתיד .

טיפים כלליים :

סדר -השתדלו לתעד כל בקשה,הזמנה מול ספקים שרטוט שהגשתם או תשובה שקיבלתם מכל גורם הקשור לפרויקט .כל בקשה או שאלה מול משרד שינויים הגישו פעם נוספת בכתב לאחר כל שיחת טלפון ודרשו לקבל את תשובתם בכתב.

ביקורים באתר-עימדו בקשר עם מנהל העבודה בשטח והגיעו בתיאום עימו לביקורים ובקשו לבדוק את ביצוע תוכניות השינויים שהגשתם שאכן בוצעו עפ"י בקשתכם

עבודה מול משרד שינויי דיירים - משרד זה הינו גורם מקשר בין הדייר ובין שאר הגורמים בפרויקט קבלן/יזם/ספקים .קבלת תשובות מצד נציג שינויי דיירים לעיתים לוקחת זמן כמו בכל מערכת גדולה ונדרשת סבלנות, השתדלו לעמוד בלוח הזמנים שהוצב לכם אי עמידה בלוחות הזמנים גוררת אחריה דרישה לקבל החלטות מתוך לחץ .השתדלו להגיע לפגישה הראשונה עם תוכנית ראשונית שאתם מעוניינים לבצע ובדקו מהן האפשרויות עיינו טוב במפרט הטכני שקיבלתם והגיעו עם רשימת שאלות אשר תסייע לכם לממש את השינויים בדירתכם

השתדלו לרכז את מקסימום האינפורמציה במיוחד בשינויי חשמל בתוכנית אחת על מנת שתוכלו לקבל תשובות מדויקות הדבר יחסוך זמן יקר וכאבי ראש .

ברוב המקרים ובהתאם להסכם שחתמתם מול משרד שינויים תפקידו של נציג המשרד אינו לספק שרותי תכנון ושרטוט אלא להיות גורם מקשר בין דרישתכם תמחור היקף השינויים והבאתם לכדי ביצוע בשטח עליכם לבדוק עניין זה בטרם הפגישה על מנת שתהיה יעילה ואפקטיבית.

לסיכום

אם הגעתם עד לכאן וודאי הבנתם כי שינוי התכנון המקורי אינו מסתכם רק בשינוי מיקום הקירות והגדרת החללים מחדש .

רכישת דירה חדשה הינה השקעה לטווח ארוך ממיטב כספיכם ,עבודות התכנון האדריכלי ועיצוב הפנים דורשות ידע רב בתהליכי הבניה,בחומרים,ובאפשרויות הביצוע ,בבחינה וקריאת תוכניות ומפרט טכני באופן שיסייע להגיע לתוצאה משביעת רצון שתתאים לטעמכם האישי לשגרת החיים שלכם ושל בני משפחתכם,ולא פחות חשוב ... התקציב שלכם .

לשם כך מומלץ להיעזר בבעל מקצוע אדריכל/מעצב פנים אשר יסייע לכם בקבלת החלטות תכנוניות עיצוביות ותקציביות ,ימליץ על פתרונות יצירתיים לשלב הבניה ולשלב שלאחר מסירת הדירה ,ינהל ויפקח את תהליך התכנון והביצוע בשטח מול משרד שינויי הדיירים והקבלן המבצע.

וכמאמר הפסוק : "סוף מעשה במחשבה תחילה....."

בהצלחה לכולם

אבישי חתוכה

"הכי-טקטורה"- אדריכלות ועיצוב פנים 

נייד: 050-7507881

Email: htectura@gmail.com